中國古語有言：“凡事預則立，不預則廢?！?/p>

近年來，隨著房企數(shù)字化發(fā)展，企業(yè)間的競爭異常激烈，行業(yè)凈利潤持續(xù)下滑，“住房不炒”被反復提及。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示， 2020年10月1-10日全國63個重點城市商品住宅累計成交668.1萬平方米，相較于2019年（10月1-10日）同期數(shù)據(jù)同比減少3.1%，環(huán)比（2020年9月21-30日）減少51%。

過去，房地產(chǎn)是“暴利”，但隨著市場化程度逐步加深，利潤空間被逐漸擠壓，房地產(chǎn)的“暴利”時代已不復存在。越來越多的房企提出向管理要紅利，將提高運營管理效率視為第一要務。

X企是安徽省四五線城市的中小房企，多年來一直致力于農(nóng)批市場開發(fā)。隨著X企的發(fā)展，集團項目跨度也越來越大，目前8個項目分布在皖、川、鄂、豫4省。一直沿用的“集團 項目”的管理模式，也已經(jīng)不跟不上集團的發(fā)展節(jié)奏，面臨著種種挑戰(zhàn)：

● 如何讓最稀缺的高層時間，鎖定在最關鍵的節(jié)點上？

● 如何確保項目計劃的合理性、嚴謹性？

● 如何高效的對項目計劃作出合理調(diào)整與決策？

為實現(xiàn)企業(yè)不斷成長和穩(wěn)步發(fā)展，集團提出了“1533”發(fā)展戰(zhàn)略，以此打造全國大流通戰(zhàn)略布局。新的戰(zhàn)略目標的提出，需要有強有力的運營管理體系作為全面支撐，提升運營管理效率成為集團發(fā)展第一要務。

一、管理思路升級，“管理 IT”構建計劃管理體系

X企在調(diào)研和分析集團管控核心痛點后，在管控思路上做了全面升級。通過構建”管理 IT “的計劃管理體系，明晰企業(yè)計劃管控標準，并借助明源云計劃管理軟件輕松落地。

一方面，集團結合企業(yè)實際情況制定了《計劃管理業(yè)務標準化-管理規(guī)范》，通過“主項計劃”、“專項計劃”、“關鍵節(jié)點”三個方面進行項目管理分級計劃，明確各線條分工。

另一方面，借助一個信息化工具營造公平競爭氛圍。將計劃管理體系與信息化工具結合，構建 “管理 IT”運營管控平臺。

▲運營管控平臺

★（1）分級管控——各掃門前雪

X企在搭建計劃運營管理體系之前，確定公司戰(zhàn)略、年度經(jīng)營目標、項目總控開發(fā)計劃之后，項目部、職能部門就會著手制定項目的年度開發(fā)計劃。這時，就會出現(xiàn)以下兩種常見的問題：第一，項目推進沒有階段性目標，條線分工不明確；第二，跨部門的工作計劃缺乏有效協(xié)同。

為解決這些問題，X企業(yè)找到一個平衡的方法，即采用三級計劃管理體系，將計劃分為集團關鍵節(jié)點計劃、項目主計劃、專項計劃三級，通過合理授權、抓大放小，實現(xiàn)分級管理和層層聚焦。

這種分級計劃管理體系，提高了企業(yè)項目運營的效率，一方面，通過合理授權，實現(xiàn)了抓大放小的管控方式，保障了計劃制定的合理性、科學性和嚴謹性；另一方面，各個專業(yè)人員、業(yè)務職能部門能夠?qū)訉泳劢?，做好各自的事情，提高項目運營的執(zhí)行效率。

★（2）3招讓運營部門發(fā)揮作用，而不是成為“擺設”

運營部門有時角色會比較尷尬，它是集團的職能部門，但是從某種意義上又沒有職能，不像其他專業(yè)部門針對自身專業(yè)范疇事項有決策權，運營管理部門更多的是參謀，只有建議權。當老板認識不到位或者兄弟部門不理解存在抵觸情緒，運營部門工作很難推動。

在這方面，X企做法值得借鑒：

1.定位清晰：先做好決策支持和服務，再做指導、監(jiān)督和推動

X企認為，運營部門要想發(fā)揮作用，體現(xiàn)價值，首先明確崗位配置，明確兩大角色職責：

●對老板而言，發(fā)揮好決策支持作用，通過信息收集、分析，得出專業(yè)建議供老板選擇，減少高層協(xié)調(diào)工作量，避免高層多線條管理，讓老板意識到運營管理的價值，這樣其他兄弟部門也會重視；

● 對項目和兄弟部門而言，要做好服務角色，能夠針對項目推進過程中的困難，積極協(xié)調(diào)資源去幫忙解決，讓他們覺得運營部門值得信賴，同時對同級兄弟部門而言，要兼顧運營部門和專業(yè)部門的職能模糊地帶，針對項目中單個業(yè)務部門很難推動和組織的關鍵點，比如啟動會和后評估會，運營部門要能夠有效推動起來，對不同部門的工作進行提醒和幫助，減少各部門之間的扯皮和摩擦。

這樣下來，通過專業(yè)工作贏得上上下下的認可和信賴，從而推動工作順利開展。

X企在積累了權威性和專業(yè)能力之后，再從整個工作的指導、監(jiān)督等層面，確保關鍵進度節(jié)點的按時完成，推動公司年度目標和項目收益指標達成。X企的職能發(fā)揮和價值體現(xiàn)遵循循序漸進的思路，避免一開始就定位很高引起職能部門抵觸，得不到職能部門的認可和配合，后續(xù)工作就很難開展和推動。

2.循序漸進：提升專業(yè)能力，逐步發(fā)揮職能

如前所述，運營管理按職能由淺入深分為信息統(tǒng)計、計劃協(xié)調(diào)以及目標推動收益監(jiān)控，那么具體到特定的房地產(chǎn)企業(yè)，運營職能該如何發(fā)揮呢？

所謂合適的才是最好的，X企認為一定要結合部門人員專業(yè)能力和企業(yè)管理重點來定：

如果是企業(yè)的計劃管理薄弱，那就重點加強計劃體系的建設，并關注一下與計劃達成有關的會議效率是否低下并影響了節(jié)點的關閉或成果的確認；如果是企業(yè)的會議管理混亂，則要梳理會議標準，固化會議規(guī)范；如果總部同時還要加強對各項目運作的標準化與規(guī)范化管理，并逐步考慮知識積累與轉移，則成果管理體系與信息報表體系也是很重要的。

反之，如果過度超前地設計運營體系，例如把投資收益監(jiān)控也納入進來，不僅運營部門管起來累，下面的部門不知所措，還有可能因為把大量時間花在模型開發(fā)和各階段的投資測算上，反而導致運作效率降低。所以，一定要結合企業(yè)要求和部門專業(yè)能力來定，忌貪大求全反而最后不得法。

3.關鍵突破：找準主題，實現(xiàn)內(nèi)部管理薄弱環(huán)節(jié)的重點突破

X企清楚地認識到，專業(yè)部門最大的缺陷在于專業(yè)視角制約，很難從企業(yè)管理全局去思考內(nèi)部管理體系的優(yōu)化問題，或者說，即使要提升本專業(yè)的管理水平，往往也受制于其他專業(yè)部門的響應和參與，而這恰好是運營管理部門可以大有作為的。

因此，運營管理部門需要思考外部形勢要求和企業(yè)內(nèi)部管理的契合點，來尋求管理的突破。比如在目前整個行業(yè)售價難以提升，但人工材料成本及資金成本大幅上升的情況下，很多企業(yè)高層關注成本控制，但成本優(yōu)化又涉及設計、工程、營銷等多個部門，成本部一個部門又難以發(fā)力，此時，運營管理部門就要基于公司體系完善的視角，協(xié)助成本部門優(yōu)化內(nèi)部流程和關鍵管控點，比如設計環(huán)節(jié)成本的介入以及關鍵指標的控制，這樣一來，既能贏得專業(yè)部門支持，也實現(xiàn)了自身價值。

▲內(nèi)部生態(tài)圖

★（3）實現(xiàn)數(shù)字化貨值管理

貨值管理是運營管理的升級，是由點到面的過程。計劃是對點的理解，貨值就是對面的詮釋。

隨著X企開發(fā)的項目越來越多，無論是計劃管理系統(tǒng)，還是貨值管理，保證線上和線下輸出口徑一致尤為重要。

為實現(xiàn)這目標，X企借助信息管理手段動態(tài)跟進各個階段的蓄客、供貨、庫存、營銷端情況，實現(xiàn)數(shù)字化貨值管理：

● 蓄客端，主要是臨展點的情況，示范區(qū)開放的情況，首開的情況，如持續(xù)火爆，要組織專項討論會，重新評估市場，重新評估后續(xù)供貨的節(jié)奏。

● 供貨端，調(diào)整后續(xù)的開工節(jié)奏和施工節(jié)奏，開工其實很難降速，可以通過考核來調(diào)整速度，就是放緩考核，因為考核導向變了，項目的速度也會適當放緩。

● 庫存端，做好整個集團的滯留庫存盤點，針對不同項目不同業(yè)態(tài)不同戶型，制定不同的去化措施，比如降價銷售加快回款、全民營銷等，一方面加快去化、保證回款，另一方面為后續(xù)項目提供經(jīng)驗及依據(jù)，后續(xù)減小該業(yè)態(tài)及該戶型的占比，回歸市場“剛需”產(chǎn)品。

● 營銷端，算大帳，推動重新定價，增加營銷費用。

結語

在行業(yè)的冬天，我們說“剩者為王”。

在這個寒冷的超越過程里，我們需要隨時掌握經(jīng)營的節(jié)奏，需要懂得如何快速地提升企業(yè)的運營效率，在這場艱難卻榮耀的超越之旅，高效的項目運營管控，將是我們房地產(chǎn)企業(yè)走向卓越的必配裝備！

　關于明源云　

明源云集團控股有限公司（簡稱：明源云），是香港聯(lián)交所主板上市公司，股票代碼：0909.HK?？偛课挥谥袊钲冢菄鴥?nèi)領先的地產(chǎn)生態(tài)鏈數(shù)字化服務商，秉承專業(yè)制勝、產(chǎn)品領先戰(zhàn)略和讓用戶成功的經(jīng)營理念，累計為全國超過6000家房地產(chǎn)企業(yè)提供智能商業(yè)解決方案和管理系統(tǒng)，99家地產(chǎn)百強房企與明源云攜手，成功推進數(shù)字化實踐。

明源云讓地產(chǎn)生態(tài)鏈更智慧